富贵乡绅任发（黄虾 饰）先父当年威逼利诱求得一块风水宝地，经风水先生指点，其父下葬二十年后起坟迁葬，以利子孙。然九叔（林正英 饰）察看墓穴得知，当年风水先生与任家私怨在身，在墓穴中做下手脚，二十年后任老太爷尸体已生恶变。九叔提议就地火化，在任老爷请求下才将尸骨移往义庄。虽经小心看护，但任老太爷仍化作僵尸，将其子任发杀害。
九叔断定任老太爷和任发的僵尸将再次出现，于是命令徒弟秋生（钱小豪 饰）和文才（许冠英 饰）小心应付……

七月十五，鬼门大开，孤魂野鬼游荡人间。茅山道长九叔（林正英 饰）精心准备鬼月所需祭品，而顽皮的二徒弟文才却跑去看鬼戏。文才懵懂，不只身旁已聚满群鬼，更有貌美如画的女鬼小丽（吴家丽 饰）将其相中。九叔命大徒弟秋生（钱小豪 饰）前去营救，秋生则为小丽美色所惑。最终师徒惊动群鬼，使得它们逃脱鬼差管制，徘徊人世。
为避免群鬼危害世人，九叔请来师兄弟共同商议对策。大师兄提出先天八卦阵，而由文才和秋生两个惹祸头负责将群鬼吸引出来……

曾经凭借僵尸片红极一时的动作明星钱小豪（钱小豪 饰）事业和人生跌入谷底，他带着随身家当入住一栋破败老旧的公寓。经保安燕叔（卢海鹏 饰）指引，走进了传说的凶宅2442单元。小豪悬梁自尽，谁知命悬一线之际遭遇猛鬼缠身，多得隐世道长阿友（陈友 饰）出手方捡回一条命。小豪对白发 男孩小白及经常在2442门口窥视并吃祭祀食物的女人杨凤（惠英红 饰）感到好奇，进而从燕叔口中得知了当年曾发生的一起血腥惨案。同大厦的冬叔（吴耀汉 饰）不慎跌死，冬叔的老婆梅姨（鲍起静 饰）求专修邪法的阿九（钟发 饰）帮其还魂，但酿成不可逆转的悲剧。
生生死死，死死生生，爱恋贪欲引出无限烦恼。僵尸猛鬼，趁夜横行……