曾经凭借僵尸片红极一时的动作明星钱小豪（钱小豪 饰）事业和人生跌入谷底，他带着随身家当入住一栋破败老旧的公寓。经保安燕叔（卢海鹏 饰）指引，走进了传说的凶宅2442单元。小豪悬梁自尽，谁知命悬一线之际遭遇猛鬼缠身，多得隐世道长阿友（陈友 饰）出手方捡回一条命。小豪对白发 男孩小白及经常在2442门口窥视并吃祭祀食物的女人杨凤（惠英红 饰）感到好奇，进而从燕叔口中得知了当年曾发生的一起血腥惨案。同大厦的冬叔（吴耀汉 饰）不慎跌死，冬叔的老婆梅姨（鲍起静 饰）求专修邪法的阿九（钟发 饰）帮其还魂，但酿成不可逆转的悲剧。
生生死死，死死生生，爱恋贪欲引出无限烦恼。僵尸猛鬼，趁夜横行……

清朝康熙年间，少林俗家弟子洪熙官（李连杰 饰）是天地会成员，致力于反清复明。因被同门师兄马宁儿（计春华 饰）出卖，洪熙官全家人惨遭杀害，幼子文定（谢苗 饰）被藏进墙后密室，幸得避过大难。洪熙官将马宁儿刺死后与文定浪迹天涯，数年后在马家庄偶遇行骗的江洋大盗朱小倩（叶德娴 饰）与红豆（邱淑贞 饰）母女。少林遭逢劫难，至善禅师为防藏宝图被清廷夺走，将图纹在五个年幼的的俗家弟子背上，并密函告知洪熙官，务必护送他们前往红花会。官府得到消息后，一路追杀五个孩子来到马家庄，打斗中洪熙官发现马宁儿当年其实并没有死，而是变成全身是毒、刀枪不入的怪物……